随着房地产调控的深入，房企资金压力逐渐增大。为了应对低利率放款延长给自身带来的压力，在买房付款方式上，不少楼盘选择了“谁给的钱多谁先选房”，或者“一次性付款额外大折扣”的做法。此外，在记者走访的多个楼盘当中，几乎都不接受公积金的贷款。在二手楼市交易中，业主对全款买家也是“情有独钟”，一次性付款意味着将获得更多房源选择，以及更多的让利空间。

　　一手楼市

　　现象一：拒绝公积金贷款

　　张先生目前正在看房，他听说不少银行利率已经上浮了5%，有的甚至上浮了10%，因此有些坐立不安。不过他的妻子安慰他：“我们的公积金还没用，也不会多花太多钱。”但是他在看了几个楼盘之后发现，公积金几乎被所有楼盘拒之门外。

　　日前记者走访了广州多个楼盘，发现张先生遇见的这种情况的确非常普遍。目前广州几乎所有的楼盘都对公积金说“no”。位于南沙的叠翠峰目前在售面积为60～96平方米的单位，均价2.5万元/平方米。当记者踩盘时询问自己名下没有房产、是否可以用公积金贷款时，销售人员明确表示“不行”。他向记者表示，如今商业贷款速度已经很慢了，公积金贷款最快都有八九个月才能审批，“公司要回款啊，怎么等得了那么久？”。无独有偶，位于海珠区的越秀星汇海珠湾的销售人员也明确告诉记者，无论是否符合公积金贷款条件，公司都不接受买家使用公积金。

　　业内人士表示，在目前放贷速度慢，贷款难的情况下，公积金受到“排挤”是理所当然的。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，随着银行收紧贷款，开发商也受到了资金周转的影响，因此在项目较多的情况下，开发商首先考虑的就是如何快速回笼资金。而公积金贷款因为手续繁琐，开发商并不愿意耗时间。“目前企业向银行贷款的年利息6～7个点，而公积金贷款一般都要半年至九个月以上，一套500万的房子利息就高达十几二十万，对于现在的房企来说，这不是个小数目。”邓浩志如此告诉记者。

　　现象二：首付六成是最低门槛

　　今年3月18日，广州市正式施行《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，其中规定“无房无贷款记录”者，首付最低三成。不过，日前记者在踩盘中发现，不少楼盘都“极力怂恿”记者多付首付，有的楼盘甚至明确表示，即便无房无贷记录，首付也必须六成。

　　记者在越秀星汇海珠湾了解到，目前楼盘推出的面积为76~103平方米单位，均价5万元/平方米左右，也就是说，最贵的一套单位总价超过510万元。当记者表示，自己有一套房有贷款记录，但是已经还清，是否可以根据政策首付五成时，销售人员表示“可是可以，但是折扣不多”。见记者“为难”，该销售立刻表示，即便不能一次性付款，如果首付能给到七成，贷款三成，也能申请97折。

　　而当记者向叠翠峰的销售人员表示，自己名下没有房产没贷款，首付是否可以接受三成时，对方则冷冷地说，“我们规定无论什么类型，首付至少要六成”。据悉，该楼盘一套最大面积单位总价为250万左右，按照“公司规定”，即便无房无贷，首付六成也需150万元，比政策范围内的三成首付（75万）足足多了75万元。买家压力由此可见一斑。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士表示，目前广州楼盘都限价，而政府的指导价比实际销售价格要低不少，不少开发商只能要求买家多给首付。以“抵消”被限的价格部分。比如一套200万的房子，限价后的网签价可能是150万，首付仍然按照限价后的三成，即45万，但是开发商必须要收到200万的三成即60万才能盈利，所以多出来的15万必须买家以“装修合同”的形式另外签一份补充协议。所以开发商必须多收“首付款”才肯卖楼。

　　现象三：一次性付款可便宜三十万

　　以往买房如果一次性付款买家最多能享受额外的99折，但是随着房企资金回笼压力的增大，不少楼盘为吸引买家一次性付款，打出了高优惠。一套单位最高优惠多达五十多万。

　　记者在位于南沙的豪宅楼盘南沙湾御苑看到，目前楼盘推出的面积有96~140平方米的三房四房单位不等，均价2.4万元/平方米。一套140平方米的房子总价近340万元。销售人员表示，如果记者能全额付款就能享受96折的优惠，也就是能省14万的房款。当记者表示自己第一套房贷已经还清，再买可以首付五成时，销售人员又给出了另一方案：如果在两个月内交完房款也算“全额付款”，即签约后十天交房款的30%，第一个月月尾再交40%，第个月之内交齐剩余的30%。最后记者还是表示难以短时间内凑齐房款，必须按揭贷款时，销售则说，和楼盘合作的几个银行对于二套房贷已经停贷，所以贷款也批不了。“我们的客户八成都是一次性付款，可以省不少的利息”，销售人员补充说到。

　　随后，越秀星汇海珠湾的销售人员也表示，如果在两个月内交齐所有房款，能享受94折的优惠，以目前一套103平方米的单位计算，总价在510万左右，94折的优惠可以减少30多万。据悉，该楼盘给出的优惠完全和交款时间长短挂钩，如果买家在今年12月20日之前，也就是四个月之内交齐，即5个工作日交房款的10%，一个月内交10%，4个月内交20%，剩余房款在期限之前交齐，可享受的折扣仅有96折。

　　一次性付款不仅有几十万的优惠，还可以有特殊“权利”。上述越秀星汇海珠湾的销售人员表示，目前有一些高楼层还没有拿到预售证，如果一旦达到预售条件，可以优先考虑通知“非常好的印象客户”，当记者问到要达到什么条件才能成为此类客户时，该销售表示“全额付款的肯定是”。

　　二手楼市

　　超三成买家

　　选择一次性付款

　　首付比例提高、利率上浮大幅抬高了买家的购房成本，不少刚需客也会争取多筹集首付，甚至全款买房，以减轻还款压力。由于进入八月份银行房贷利率继续收紧，放款周期也延长到三到四个月之久，使得二手房市场上按揭贷款买家陷入被动局面，因而全款买家占据了更多优势，尤其是与在业主讨价还价方面。七月份二手房市场进入交易淡季，买卖双方观望情绪浓厚，但在成交案例中一次性付款买家并不少见，而进入8月以来，这一成交比例超过了三成，已经超过往年同月数据。

　　据合富大数据统计，目前广州二手房交易中，近一两个月一次性付款购房比例为31.5%，而在首套房贷利率还存在一定优惠幅度的时期，按揭购房一直保持在较高的比例。有中介告诉记者，业主还是愿意接受买家采用按揭方式购房，不过，对待按揭购房和一次性付款购房的买家，业主则表现出不同的态度。由于目前房贷额度紧张，业主考虑到收齐楼款的时间长短问题，往往会更倾向于一次性付款购房的买家。在给予让价方面，一次性付款购房的买家往往能争取到业主给予更大的让价空间。

　　合富置业海珠富泽园分行主管陈丽如表示，在工业大道北一带，如总价100万元的二手房，业主面对按揭购房的买家，可能只愿意降价至98万元，而业主面对一次性付款的买家，则可能愿意降价至90～95万元。

　　房天下广州二手房电商海珠区总监陆伟坚告诉记者，近期海珠区工业大道、赤岗板块有一半以上成交是一次性付款，买家以改善型换房为主，上周有买家看中了新港中路一套小三房，业主报价330万，但买家承诺能够一次性付清，最后跟业主成功砍到300万成交。“全款买家砍价成功率会比贷款买家更高。此外，大户型高总价的房子砍价幅度更大，外围区砍价幅度比市中心更大。”陆伟坚表示，尽管低总价小户型压价幅度没那么大，但总价在100万元左右的中心城区二手物业，也有全款买家成功压价近10万元的情况。如今银行放款时间延长，业主对买家付款方式更加敏感，因为等上几个月后房价又会有变化，对业主来说也是一笔损失，所以遇到贷款买家，业主会把这笔成本也算入房屋总价；相对而言，全款买家的让利空间自然更大。

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